房市交易降溫，不少屋主房子掛售數月仍乏人問津，在房貸、管理費、房屋稅等持有成本持續增加下，開始考慮先將房屋出租，藉由租金收入減輕壓力。不過，房產知識專家提醒，出租雖能創造現金流，卻可能影響未來出售時適用房地合一稅自住優惠，甚至失去400萬元免稅額，是否划算不能只看租金收入，而是要把稅負與持有成本一併納入計算。

■出租恐失自住優惠，重新居住滿6年仍可恢復

依現行房地合一稅規定，出售符合自住條件的房地，課稅所得400萬元以內可免稅，超過部分適用10％優惠稅率。不過，必須符合本人、配偶或未成年子女設籍，且持有、實際居住連續滿6年，同時出售前6年內不得出租、供營業或執行業務使用。

也就是說，只要出售前6年內曾出租，就可能失去自住優惠資格。不過，並非出租一次就永久喪失資格，若租約結束後重新設籍並實際居住，再連續滿6年，未來仍有機會重新適用優惠；反之，若房屋只是空置，沒有實際居住，也不能視為自住房屋。

■別只看租金收入，隱藏成本揭露

專家以案例分析，若每月租金2.5萬元，出租6年可收取180萬元毛租金。假設出售時房地合一課稅所得為1,400萬元，且持有超過5年、未滿10年，一般稅率為20％。符合自住優惠時，稅額約100萬元；若因出租失去優惠資格，稅額約280萬元，兩者相差180萬元，與6年毛租金相當，因此才會出現「課稅所得低於約1,400萬元，先出租可能較划算」的說法。

不過，專家強調，180萬元只是毛租金，並非實際收益。出租期間仍可能面臨空租、仲介服務費、修繕費、家具家電更新、管理費、房屋稅、地價稅及租賃所得稅等成本，若扣除支出後實際只剩120萬元，損益平衡點就可能降至約800萬元，因此不能直接套用1,400萬元作為判斷標準。

■土增稅優惠也受影響，出租前最好先試算

除了房地合一稅外，出租也可能影響土地增值稅自用住宅優惠。其中，「一生一次」優惠原則上要求出售前1年內不得出租；「一生一屋」則要求出售前5年內未出租，且還須符合戶籍、持有年限及面積等條件。

此外，即使加入公益出租人方案，可享部分租稅優惠，但本質上仍屬出租行為，未來出售時是否能適用自住優惠，仍須依相關規定認定。

專家表示，若房屋已自住5年多，只差幾個月就符合6年門檻，此時出租的代價可能相當高；反之，若房屋原本就未符合自住資格，先出租增加現金流未必是壞事。建議屋主在決定出租前，應先試算出租後的淨租金收入，以及未來增加的房地合一稅、土地增值稅與持有成本，再評估哪種做法最符合自身利益，而非只看租金收入高低。